Reatimes

Bước sang năm 2025, bài toán hàng tồn kho tiếp tục là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Số lượng nhà ở riêng lẻ, đất nền và các loại hình bất động sản khác chưa bán được vẫn gia tăng, gây áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp. Để ứng phó với tình hình này, các doanh nghiệp đang nỗ lực triển khai kế hoạch "giải phóng" hàng tồn kho.

Tồn kho bất động sản ở mức cao

Bài toán hàng tồn kho vẫn luôn là một trong những áp lực lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Dù thời gian qua thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, nhưng việc các dự án vẫn chờ đợi hoàn thiện pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng... cộng thêm tình trạng thanh khoản chưa thực sự đột phá mạnh mẽ, khiến lượng tồn kho bất động sản ngày càng "phình to". Bài toán này kéo dài sẽ không chỉ gây áp lực lên dòng tiền, mà còn ảnh hưởng đến chiến lược phát triển của nhiều chủ đầu tư.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng nhận định, mặc dù có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, nhưng lượng tồn kho bất động sản chỉ riêng trong quý IV/2024 vẫn ở mức cao. Cụ thể, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2024 vào khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư 1.072 căn; nhà ở riêng lẻ 11.218 căn; đất nền 4.768 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

So với cùng kỳ năm trước, con số này không những không giảm mà còn có xu hướng tăng nhẹ, cho thấy tình trạng tồn kho vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, lượng tồn kho bất động sản trong quý IV/2023 vào khoảng 16.315 căn/nền.

Trên báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp niêm yết theo thống kê của Reatimes, giá trị bất động sản tồn kho tại các doanh nghiệp có sự khác biệt. Trong đó, 10 doanh nghiệp niêm yết có vốn hóa lớn là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, DIC Corp và Văn Phú Invest chiếm hơn 308.000 tỷ đồng giá trị tồn kho (tính đến 31/12/2024).

TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản chủ yếu hướng đến phục vụ nhóm nhà đầu cơ, những người mua để chờ giá tăng rồi bán kiếm lời. Người có nhu cầu ở thực thường tìm kiếm các sản phẩm với giá hợp lý và phù hợp thu nhập, nhưng thị trường lại thiếu hụt những loại hình này. Ngược lại, các sản phẩm cao cấp, tập trung vào đầu cơ chiếm ưu thế nhưng không hấp dẫn trong giai đoạn hiện nay khi thị trường trầm lắng. Nhóm đầu cơ cũng không mặn mà "xuống tiền" do giá bán cao, thanh khoản yếu và tiềm năng sinh lời thấp, khiến tồn kho bất động sản tăng cao.

Bên cạnh đó, tâm lý người mua cũng e ngại rủi ro trước bối cảnh các bộ, ngành đang nghiên cứu, đề xuất một số chính sách như đánh thuế bất động sản; quy định hạn chế phân lô bán nền ở một số tỉnh thành được ban hành hay việc điều chỉnh bảng giá đất.

Ngoài ra, room tín dụng dành cho bất động sản đã nới lỏng nhưng vẫn được kiểm soát chặt chẽ, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thực sự. Điều này khiến dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản trở nên hạn chế, dẫn đến tình trạng tồn kho gia tăng.

Doanh nghiệp nỗ lực "thoát" hàng

Tồn kho bất động sản, dưới góc độ nào đó, có thể được xem là "của để dành", nhưng đồng thời cũng là một khối tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn. Tính thanh khoản khác nhau của từng loại hàng tồn kho đặt các doanh nghiệp trước bài toán nan giải: Làm sao để nhanh chóng "giải phóng" chúng? Và thế là, một cuộc chạy đua để thúc đẩy thanh khoản đã bắt đầu. Ngay từ trước Tết Nguyên đán hơn một tháng, nhiều chủ đầu tư đã bước vào giai đoạn nước rút, tung ra hàng loạt dự án đủ điều kiện với những chính sách khuyến mãi, ưu đãi, chiết khấu "khủng".

Đơn cử, Nam Long "chơi lớn" với chính sách bán hàng mới tại dự án Waterpoint (Bến Lức, Long An), mức chiết khấu cao nhất lên đến 13%. Tại dự án căn hộ Conic Boulevard (Bình Chánh), người mua chỉ cần thanh toán 15% (tương đương 450 triệu đồng) là đã có thể sở hữu căn hộ hoàn thiện. Phú Đông Group cũng không kém cạnh với chính sách "mua nhà không lo lãi suất", chỉ cần vốn ban đầu 160 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ Phú Đông SkyOne.

Còn DIC Corp trước đó cũng phê duyệt phương án kinh doanh đất nền tại phân khu The Energy thuộc Dự án DIC Victory City Hậu Giang (Khu dân cư Thương mại Vị Thanh). Doanh nghiệp dự kiến mở bán 599 sản phẩm đất nền (579 lô đất liền kề và 20 lô đất biệt thự) với giá bán bình quân 12 triệu đồng/m2…

Những động thái đẩy mạnh chính sách bán hàng ngay đầu năm 2025 cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang tập trung giới thiệu và xử lý dứt điểm các sản phẩm còn lại từ các dự án đang triển khai. Đồng thời, họ cũng tăng cường truyền thông, đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút sự chú ý của đại lý và khách hàng cho các dự án dự kiến mở bán trong quý I/2025