Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở trên địa bàn TP trong năm 2024 vẫn tiếp tục thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Kể từ năm 2021 đến nay, trên thị trường không còn xuất hiện dự án nhà ở thương mại, dự án mở bán mới có giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Do đó, để khuyến khích phát triển dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, HoREA vừa kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét xây dựng cơ chế cho người trẻ từ 18 - 45 tuổi mua căn nhà đầu tiên với mức giá không quá 35 triệu đồng/m2, với căn hộ giá không quá 3 tỉ đồng sẽ có cơ hội hưởng lãi suất 6-7%/năm cố định trong 10 - 15 năm.

Lãi suất cho vay 6-7%/năm cố định 15 năm có khả thi?

Ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch HoREA cho rằng chính sách này được kỳ vọng sẽ tạo “cú hích”, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc các dự án bất động sản (BĐS) hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Tuy nhiên, Phó tổng giám đốc một ngân hàng thương mại quốc doanh chia sẻ đứng từ góc độ ngân hàng thì đề xuất này không khả thi.

Có hai lý do, thứ nhất là lãi suất huy động hay cho vay phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường, khi nhu cầu vốn cho vay cao thì lãi suất cho vay, huy động sẽ cao và ngược lại. Giả sử, một chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu xây dựng dự án chung cư với giá là 15 triệu đồng/m2, bất kể thị trường nguyên vật liệu giá lên bao nhiêu thì chủ đầu tư cũng không cần điều chỉnh chi phí giá ban đầu, điều này có khả thi không?

Với ngân hàng thương mại cũng vậy, bởi chi phí đầu vào tức là vốn huy động thay đổi liên tục, có khi hôm nay lãi suất tiết kiệm giảm nhưng ngày mai, hay tuần sau hoặc tháng sau lại điều chỉnh tăng. Khi giá vốn liên tục leo dốc thì lãi suất cho vay cũng buộc phải tăng theo. Với mức lãi suất cho vay ưu đãi khoảng 6,5%/năm như hiện nay ngân hàng đã không có lãi và có thể phải gánh lỗ nếu lãi suất huy động tăng trong thời gian tới.

Thứ hai là làm sao để ngân hàng biết được căn hộ mà khách hàng thế chấp để vay vốn có phải là căn nhà đầu tiên không? Ngân hàng chỉ thực hiện chức năng thẩm định về tính pháp lý của dự án, đảm bảo an toàn vốn, khả năng chi trả của khách hàng chứ không thể biết được căn hộ đó là tài sản đầu tiên hay thứ n của người dân.

Muốn biết được căn hộ mà khách hàng mua có phải tài sản đầu tiên hay không thì ngân hàng phải gửi văn bản đến Sở KH&ĐT của 63 tỉnh, thành trên cả nước để xác nhận xem ông/bà này đã sở hữu căn nhà nào không? Điều này là bất khả thi đối các ngân hàng thương mại.

Vẫn có cách để khách hàng được vay lãi suất thấp

Bên cạnh đó, vị Phó tổng giám đốc này cho biết thêm: "Nếu chỉ sử dụng nguồn lực của các ngân hàng thương mại nhưng muốn “khóa” lãi suất cho vay từ 6-7%/năm trong suốt 10-15 là một đề xuất phi thực tế. Tuy nhiên, kế hoạch hoàn toàn khả thi nếu có sự hỗ trợ của ngân sách nhà nước."

TS Huỳnh Thanh Điền cho biết trên thực tế, các ngân hàng thương mại vẫn luôn có những chương trình ưu đãi lãi suất cho người vay mua nhà, song thời gian ưu đãi rất ngắn. Động thái này chủ yếu nhằm kích thích người tiêu dùng mà thôi, thực tế sau khi hết ưu đãi thì lãi suất thực sẽ vẫn ở mức cao.

Do đó, muốn đưa lãi suất cho vay mua nhà về mức 6-7%/năm và cố định từ 10 - 15 năm thì cần có sự chung tay của Chính phủ thông qua chương trình cấp bù lãi suất. Nếu thực hiện được như vậy thì tính thanh khoản trên thị trường sẽ tăng lên.

Một khi các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản trở nên sôi động, khách hàng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân, chủ đầu tư bất động sản làm ăn tốt thì cũng sẽ đóng thuế thu nhập doanh nghiệp, ngân hàng thương mại sẽ thuận lợi hơn trong việc thúc đẩy tăng trưởng tín dụng… Chưa kể, vài chục ngành nghề khác liên quan đến lĩnh vực bất động sản cũng phục hồi và phát triển.

Do vậy, so với nguồn lực mà Chính phủ bỏ ra để cấp bù lãi suất, hỗ trợ người mua nhà thì các khoản thu cho ngân sách sẽ lớn hơn rất nhiều. Có thể so sánh giải pháp này giống như bỏ con săn sắt, bắt con cá rô, đem lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế" - ông Điền nêu quan điểm