Trong thực tế đang có nhiều khu đất đã giao cho nhà đầu tư không có năng lực triển khai, hoặc giao nhầm đối tượng đầu cơ chờ tăng giá để chuyển nhượng. Cũng có nhiều trường hợp đất được giao với mục đích sử dụng không phù hợp, khó triển khai, nên phải để trống kéo dài vì mất thời gian thực hiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch.
Một khu dự án treo ở xã Bình Hưng (huyện Bình Chánh, TPHCM) đất đai bị bỏ hoang, không có hạ tầng kỹ thuật đô thị. Ảnh: TRẦN YÊN
Tổn thất cơ hội rất lớn cho nền kinh tế
Đất được sử dụng hiệu quả khi hoạt động trên đất mang lại năng suất cao bền vững, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện qua việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội bền vững; giao đất đúng đối tượng có năng lực triển khai dự án sớm tạo ra giá trị; người sử dụng đất được xác lập quyền sử dụng để thế chấp vay vốn làm ăn (qua đó tạo vốn cho nền kinh tế), tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Hiện nay, tại các đô thị lớn ở Việt Nam, tài nguyên đất nói chung, đất phi nông nghiệp nói riêng, chưa được sử dụng hiệu quả. Hành vi đầu cơ các dự án bất động sản ngày càng sôi động, đẩy giá bất động sản lên cao. Khi các nhà đầu cơ nắm giữ bất động sản càng nhiều, càng tạo ra sự khan hiếm mặt bằng phục vụ sản xuất của doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân. Doanh nghiệp phải chi phí mặt bằng sản xuất cao hơn, người dân phải chi phí nhà ở cao hơn. Theo đó, ngân sách nhà nước bị thất thu nhiều hơn, bất bình đẳng trong thu nhập sẽ ngày càng gia tăng. Rất nhiều khu đất có giá trị phục vụ cho sản xuất - kinh doanh đã bị để trống trong nhiều năm do vướng mắc trong thỏa thuận đền bù khi thực hiện quy hoạch. Quyền sử dụng đất không được xác lập trong thời gian khu đất trống, nên không thể sử dụng để thế chấp, cầm cố tạo vốn sản xuất trong nền kinh tế.
Nguyên nhân của những tồn tại trên là do quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, từ khâu quy hoạch đến lựa chọn đối tượng giao đất và kiểm soát sử dụng đất. Vẫn còn tình trạng quy hoạch sử dụng đất thiếu tầm nhìn, chồng chéo, gây ảnh hưởng tới môi trường sinh thái, mục đích sử dụng không mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư. Khi đó, buộc lòng chủ đầu tư phải mất thêm thời gian, chi phí, thậm chí là “chạy chọt” để điều chỉnh quy hoạch với mục đích sử dụng hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn đối tượng giao đất còn nhiều bất cập. Nhiều chủ đầu tư thường sử dụng các mối quan hệ để được giao đất tại các vị trí đắc địa, nhưng rồi không triển khai, mà mất nhiều năm tìm kiếm các đối tác chuyển nhượng lại, hoặc chờ thời điểm thích hợp mới triển khai. Lâu nay cụm từ “chạy dự án” đã quá quen thuộc trong giới đầu tư bất động sản, muốn có dự án thì phải biết chạy. Trước đây phải “chạy” là vì thiếu cơ chế đấu thầu giao đất; nay có cơ chế rồi cũng phải “chạy” vì chưa thực hiện nghiêm cơ chế.
Cần phản biện công khai
Để các khu đất dự án sớm được triển khai, cần nâng cao chất lượng quy hoạch đảm bảo mang lại hiệu quả lâu dài cho đối tượng sử dụng, đồng thời cân đối hài hòa giữa phát triển kinh tế - xã hội và môi trường. Tránh sai lầm trong quy hoạch, nhất là các sai lầm liên quan đến quy hoạch thiếu tầm nhìn, chồng chéo, không mang lại hiệu quả lâu dài cho đối tượng sử dụng. Đối với đất quy hoạch phục vụ kinh doanh, cần đảm bảo mang lại hiệu quả tốt nhất cho người sử dụng để dễ dàng thu hút các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, tránh tình trạng phá vỡ quy hoạch tổng thể để đầu tư vì lợi ích trước mắt.
Cần cơ chế linh hoạt trong quản lý đất đai hướng đến mục tiêu sử dụng đất hiệu quả và bền vững, không nên quản lý theo cơ chế cứng nhắc. Cần có những quy định hướng dẫn quá trình phân tích, dự báo để đưa ra quy hoạch có tầm nhìn dài hạn. Quy hoạch phải có sự phản biện của nhiều tầng lớp nhân dân, chuyên gia, để đảm bảo quy hoạch đúng đắn (giảm thiểu rủi ro phải điều chỉnh). Thông tin quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch công khai trên các phương tiện truyền thông phổ biến đến cộng đồng.
Việc lựa chọn chủ đầu tư giao đất cần được thực hiện với quy trình đơn giản, nhưng đảm bảo lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và thiện chí triển khai các dự án theo quy hoạch. Quá trình lựa chọn chủ đầu tư phải được thực hiện công khai với những tiêu chí cụ thể, nhất là các tiêu chí liên quan đến khả năng triển khai dự án, sàng lọc các đối tượng có hành vi đầu cơ. Thiết lập cơ chế giám sát đảm bảo sự minh bạch, vô tư của đội ngũ cán bộ công chức trong lựa chọn nhà đầu tư giao đất, tuyệt đối xóa bỏ tình trạng “chạy chọt” dự án.
Bên cạnh đó, cần có chế tài nghiêm đối với các trường hợp chủ đầu tư dành quyền khai thác nhưng không triển khai, giảm thiểu thất thu ngân sách từ việc giao quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần đơn giản các thủ tục hành chính liên quan trong việc xác lập quyền sử dụng đất, tạo điều kiện tốt nhất cho doanh nghiệp, cá nhân sử dụng bất động sản để thế chấp, cầm cố tạo vốn làm ăn.
Đất được sử dụng hiệu quả khi hoạt động trên đất mang lại năng suất cao bền vững, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện qua việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội bền vững; giao đất đúng đối tượng có năng lực triển khai dự án sớm tạo ra giá trị; người sử dụng đất được xác lập quyền sử dụng để thế chấp vay vốn làm ăn (qua đó tạo vốn cho nền kinh tế), tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Hiện nay, tại các đô thị lớn ở Việt Nam, tài nguyên đất nói chung, đất phi nông nghiệp nói riêng, chưa được sử dụng hiệu quả. Hành vi đầu cơ các dự án bất động sản ngày càng sôi động, đẩy giá bất động sản lên cao. Khi các nhà đầu cơ nắm giữ bất động sản càng nhiều, càng tạo ra sự khan hiếm mặt bằng phục vụ sản xuất của doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân. Doanh nghiệp phải chi phí mặt bằng sản xuất cao hơn, người dân phải chi phí nhà ở cao hơn. Theo đó, ngân sách nhà nước bị thất thu nhiều hơn, bất bình đẳng trong thu nhập sẽ ngày càng gia tăng. Rất nhiều khu đất có giá trị phục vụ cho sản xuất - kinh doanh đã bị để trống trong nhiều năm do vướng mắc trong thỏa thuận đền bù khi thực hiện quy hoạch. Quyền sử dụng đất không được xác lập trong thời gian khu đất trống, nên không thể sử dụng để thế chấp, cầm cố tạo vốn sản xuất trong nền kinh tế.
Nguyên nhân của những tồn tại trên là do quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, từ khâu quy hoạch đến lựa chọn đối tượng giao đất và kiểm soát sử dụng đất. Vẫn còn tình trạng quy hoạch sử dụng đất thiếu tầm nhìn, chồng chéo, gây ảnh hưởng tới môi trường sinh thái, mục đích sử dụng không mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư. Khi đó, buộc lòng chủ đầu tư phải mất thêm thời gian, chi phí, thậm chí là “chạy chọt” để điều chỉnh quy hoạch với mục đích sử dụng hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn đối tượng giao đất còn nhiều bất cập. Nhiều chủ đầu tư thường sử dụng các mối quan hệ để được giao đất tại các vị trí đắc địa, nhưng rồi không triển khai, mà mất nhiều năm tìm kiếm các đối tác chuyển nhượng lại, hoặc chờ thời điểm thích hợp mới triển khai. Lâu nay cụm từ “chạy dự án” đã quá quen thuộc trong giới đầu tư bất động sản, muốn có dự án thì phải biết chạy. Trước đây phải “chạy” là vì thiếu cơ chế đấu thầu giao đất; nay có cơ chế rồi cũng phải “chạy” vì chưa thực hiện nghiêm cơ chế.
Cần phản biện công khai
Để các khu đất dự án sớm được triển khai, cần nâng cao chất lượng quy hoạch đảm bảo mang lại hiệu quả lâu dài cho đối tượng sử dụng, đồng thời cân đối hài hòa giữa phát triển kinh tế - xã hội và môi trường. Tránh sai lầm trong quy hoạch, nhất là các sai lầm liên quan đến quy hoạch thiếu tầm nhìn, chồng chéo, không mang lại hiệu quả lâu dài cho đối tượng sử dụng. Đối với đất quy hoạch phục vụ kinh doanh, cần đảm bảo mang lại hiệu quả tốt nhất cho người sử dụng để dễ dàng thu hút các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, tránh tình trạng phá vỡ quy hoạch tổng thể để đầu tư vì lợi ích trước mắt.
Cần cơ chế linh hoạt trong quản lý đất đai hướng đến mục tiêu sử dụng đất hiệu quả và bền vững, không nên quản lý theo cơ chế cứng nhắc. Cần có những quy định hướng dẫn quá trình phân tích, dự báo để đưa ra quy hoạch có tầm nhìn dài hạn. Quy hoạch phải có sự phản biện của nhiều tầng lớp nhân dân, chuyên gia, để đảm bảo quy hoạch đúng đắn (giảm thiểu rủi ro phải điều chỉnh). Thông tin quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch công khai trên các phương tiện truyền thông phổ biến đến cộng đồng.
Việc lựa chọn chủ đầu tư giao đất cần được thực hiện với quy trình đơn giản, nhưng đảm bảo lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và thiện chí triển khai các dự án theo quy hoạch. Quá trình lựa chọn chủ đầu tư phải được thực hiện công khai với những tiêu chí cụ thể, nhất là các tiêu chí liên quan đến khả năng triển khai dự án, sàng lọc các đối tượng có hành vi đầu cơ. Thiết lập cơ chế giám sát đảm bảo sự minh bạch, vô tư của đội ngũ cán bộ công chức trong lựa chọn nhà đầu tư giao đất, tuyệt đối xóa bỏ tình trạng “chạy chọt” dự án.
Bên cạnh đó, cần có chế tài nghiêm đối với các trường hợp chủ đầu tư dành quyền khai thác nhưng không triển khai, giảm thiểu thất thu ngân sách từ việc giao quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần đơn giản các thủ tục hành chính liên quan trong việc xác lập quyền sử dụng đất, tạo điều kiện tốt nhất cho doanh nghiệp, cá nhân sử dụng bất động sản để thế chấp, cầm cố tạo vốn làm ăn.
Việc giám sát tình hình sử dụng đất, triển khai dự án chưa nghiêm. Rất nhiều khu đất đã được giao nhưng bỏ hoang nhiều năm mà vẫn chưa thu hồi, gây tổn thất thuế, tổn thất cơ hội rất lớn cho nền kinh tế. Khi chủ đầu tư sử dụng các mối quan hệ với người có quyền lực để có được dự án, thì dù chậm triển khai cũng sẽ được người đó dung túng. Nếu còn tiếp tục kéo dài tình trạng thiếu minh bạch, lợi ích nhóm, “chạy chọt” trong việc giao đất, sẽ rất khó xử lý dứt điểm, tình trạng dự án treo vẫn tiếp tục
