TS Huỳnh Thanh Điền (Bài phát biểu tại Hội thảo: Vực dậy bất động sản khôi phục kinh tế" - Báo Thanh Niên tổ chức (tháng 5/2023).

Mở tín dụng thì thị trường bất động sản sôi động, thắt tín dụng thì thị trường bất động sản "đứng hình". Cần tạo nền tảng căn cơ cho bất động sản. Nếu không thì cứ "đứng hình" rồi "vực dậy", "vực dậy" rồi lại "đứng hình".

Bất động sản cần xem xét 2 thị trường là sơ cấp và thứ cấp. Để doanh nghiệp bán được ngay ở thị trường sơ cấp thì phải bơm vốn tín dụng cho người mua còn hạn chế tín dụng cho thị trường thứ cấp mua đi bán lại. Bởi việc mua đi bán lại sẽ hình thành sự đầu cơ, tăng giá sản phẩm.

 

Những yếu tố khiến thị trường không bền vững

Bất động sản có mối liên quan tới nhiều ngành, đồng thời các sản phẩm dịch vụ bất động sản là chi phí đầu vào của hầu hết các ngành thương mại, dịch vụ, sản xuất,… trong nền kinh tế. Nên chúng ta vực dậy thị trường bất động sản nhưng phải để làm sao thị trường phát triển bền vững. Đó mới là điều quan trọng.

Để vực dậy thị trường, chúng ta cần hiểu rõ nguyên nhân thì mới có giải pháp thấu đáo. 

Thời gian trước, dòng tín dụng chảy vào thị trường bất động sản quá nhiều dẫn đến hoạt động giao dịch trong lĩnh vực này diễn ra rất mạnh. Nhiều nhà đầu tư có số vốn ít đã đi vay ngân hàng để đầu cơ, chờ lên giá rồi bán dẫn đến giá bất động sản lên rất cao. Khi giá bất động sản lên cao thì giá của các ngành sản xuất bị thu hẹp bởi chi phí đầu vào lớn. Giá bất động sản cũng như thị trường sôi động nên nhà đầu tư thấy “dễ kiếm tiền”, nhiều người không sản xuất nữa mà quay sang tham gia đầu cơ bất động sản. 

Về phía các nhà phát triển dự án cũng đi vay tiền để đầu tư phát triển dự án, phát hành trái phiếu, vay ngân hàng,… góp phần đẩy giá bất động sản lên. Xảy ra tình trạng cùng 1 dự án được chia làm nhiều phần và sau mỗi phần bán ra là một lần tăng giá khiến sản phẩm bị đẩy giá lên cao. Khi chúng ta phát triển thị trường bất động sản đơn thuần là để kiếm lời cho người tham gia chứ không tính toán cho sự phát triển cho các ngành kinh tế khác và chính sách nhà nước cũng chưa theo kịp đã dẫn đến câu chuyện vừa qua. Thị trường phát triển, vốn chảy vào mạnh, giao dịch mạnh, nhà đầu tư khí thế đi phát triển dự án. Tiền các doanh nghiệp có ít nhưng đi kiếm đất làm dự án thì nhiều, mong muốn bán được. Nhưng tất cả những yếu tố đó chính là tín hiệu của sự không bền vững của thị trường, là mầm mống của lạm phát. Khi phát triển không bền vững thì chỉ cần một cú sốc như lạm phát xuất hiện thì thị trường sẽ bị ảnh hưởng ngay lập tức.

Việc đầu tiên chúng ta cần làm đó là kiềm chế lạm phát. Khi kiềm chế lạm phát thì tất nhiên đầu tiên là chặn kênh tín dụng chảy vào các thị trường kém bền vững. Và như chúng ta thấy, chặn tín dụng là ngay lập tức thị trường bất động sản “đứng hình”. Không có giao dịch thì bản thân các nhà phát triển bất động sản cũng không dám phát triển tiếp dự án, một số đơn vị khác đã bỏ tiền vào dự án giờ muốn làm tiếp thì không còn tiền. Huy động vốn thì ngân hàng không cho vay, phát hành trái phiếu không thành. Trái phiếu sau một thời gian phát hành phát hiện nhiều sai phạm, trái phiếu đến hạn không có khả năng thanh toán khiến niềm tin thị trường không còn, phát hành trái phiếu không có người mua. 

Bên cạnh đó, những sai phạm liên quan đến vấn đề đất đai phát lộ do vướng mắc về mặt pháp lý. 10 năm trước, những vướng mắc về mặt pháp lý cũng có nhưng chúng ta vẫn phát triển được các dự án. Vậy tại sao đến nay chúng ta vướng pháp lý lại không làm được? Trước đây chúng ta có thể linh hoạt, uyển chuyển, mềm dẻo nên vướng mắc vẫn được khơi thông và dự án vẫn phát triển được. Hiện nay, những sai phạm liên quan đến cán bộ quản lý nhà nước về đất đai khiến nổi lên tâm lý sợ hãi đúng Luật này sai Luật khác. 

Đề xuất để vực dậy thị trường bất động sản

Có 3 nguyên nhân dẫn tới câu chuyện bất động sản hôm nay. Thứ nhất, dòng tín dụng chảy vào giao dịch bất động sản bị chặn. Thứ hai, doanh nghiệp phát triển dự án không thể huy động được vốn. Thứ ba, vướng mắc về pháp lý, tính kỷ cương của thị trường không có. Vậy chúng ta “sửa” ba vấn đề đó như thế nào? Cần vực dậy thị trường như thế nào?

Khi đọc báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng chúng tôi thấy rằng dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh đều âm do sản phẩm không bán được. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư bỏ ra không rút về được. Dòng tiền từ hoạt động tài chính, huy động vốn, phát hành trái phiếu, cổ phiếu,.. bằng 0. Nợ lớn, nợ ngân hàng, nợ trái chủ,.. nếu không giãn nợ thì doanh nghiệp phá sản, không ai có thể trả nợ thay nên “phải cứu”. Việc “cứu” ở đây là vì nền kinh tế chứ không phải cứu doanh nghiệp hay thị trường bất động sản.

Trước khi bàn tới câu chuyện vực dậy, chúng ta cần tạo ra một nền tảng căn cơ cho bất động sản. 

Liên quan đến bất động sản sẽ có vấn đề liên quan đến đất bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản xây dựng trên đất. 

Thứ nhất, liên quan đến đất, chúng tôi nhận thấy các dự án đang phát triển liên quan nhiều đến đất công. Mà đất công chúng ta phải xác lập quyền sử dụng tư nhân càng sớm càng tốt để doanh nghiệp có cơ sở để làm tài sản cầm cố trong trường hợp cần vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Nghĩa là tạo vốn cho nền kinh tế. Nếu chúng ta để quỹ đất công, hoặc vướng mắc về mặt pháp lý khi chuyển qua tư nhân sẽ dẫn đến vấn đề vốn chết, gây lãng phí. Hiện nay, Nhà nước đang chuyển đất công bằng đấu giá, thủ tục còn rườm rà và mục tiêu thu vốn ngân sách cao từ đất. Nhưng càng làm như vậy thì thủ tục càng chậm. Chúng tôi cho rằng, càng chuyển cho tư nhân và xác lập quyền cho tư nhân càng sớm thì miếng đất đó sẽ đi vào sản xuất kinh doanh càng nhanh. Từ đó tạo công ăn việc làm, tạo ra nguồn thuế thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh nhanh. Như vậy xã hội cũng được lợi, người dân cũng được lợi và hoạt động sản xuất kinh doanh hay nguồn thu thuế từ miếng đất đó tạo ra cũng sẽ cao hơn so với thu tiền thuế sử dụng đất.

Chúng tôi cho rằng cần đơn giản hóa việc chuyển sử dụng đất này. Hiện nay, tại nhiều tỉnh, nhiều dự án bị vướng, không xác định diện tích đất để đóng thuế. Nhưng khi đóng thuế xong mới được cấp quyền sử dụng đất nhưng tại nhiều địa phương việc xác định thuế đất cũng như giá đất theo giá thị trường đang bị vướng. Chúng ta nên nhất quán quan điểm để tháo gỡ, nên chuyển quyền sử dụng đất cho tư nhân để họ làm ăn, kinh doanh để có tiền và đóng thuế. Điều đó sẽ hay hơn nhiều việc thu thuế như hiện nay. Không thu trực tiếp từ đất có thể thu gián tiếp từ các hoạt động sản xuất kinh doanh từ mảnh đất đó cũng là một giải pháp. Các văn bản Luật liên quan đến đất đai cũng nên soạn thảo theo hướng đó. 

Thứ hai liên quan đến các công trình, dự án xây dựng trên đất. Đây là một quá trình dài từ thiết kế, phê duyệt, thẩm định, tiêu chuẩn, tiêu chí đảm bảo an toàn liên quan đến xây dựng,... Để ra một sản phẩm bất động sản hiện nay thủ tục còn quá nhiều, cơ quan nhà nước tham gia sâu, theo tôi điều này không cần thiết. Chúng tôi cho rằng, nhà nước chỉ cần quy định quy hoạch của miếng đất, tiêu chí quy hoạch, điều kiện để đảm bảo an toàn để nhà đầu tư có thể căn cứ vào quy định đó tự lập thiết kế, tự phát triển dự án và Nhà nước hậu kiểm và có chế tài xử phạt nặng nếu doanh nghiệp làm sai. Việc sửa luật sắp tới chúng ta cần làm theo hướng này. Nhà nước chúng ta có thể cấp phép cho một số đơn vị có chức năng xã hội hóa, có thể thẩm tra các hoạt động của doanh nghiệp tư nhân và chịu trách nhiệm hoàn toàn.

Thứ ba, liên quan đến vốn. Đầu tư bất động sản bắt buộc nguồn vốn phải lớn, nhưng nếu vốn vay từ ngân hàng thì sẽ không ổn. Nên kênh vốn bền vững của thị trường bất động sản phải huy động từ thị trường tài chính thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu mới có thể bền vững được. Việc phát hành trái phiếu có điểm lợi là nhà phát hành được huy động vốn trực tiếp từ nhà đầu tư. 

Thứ tư, thị trường chuyển nhượng. Bất động sản cần đưa 2 thị trường chuyển nhượng là sơ cấp và thứ cấp. Để doanh nghiệp bán được ngay ở thị trường sơ cấp thì phải bơm vốn tín dụng cho người mua còn hạn chế tín dụng cho thị trường thứ cấp mua đi bán lại. Bởi việc mua đi bán lại sẽ hình thành sự đầu cơ, tăng giá sản phẩm.

Chúng ta không thể để doanh nghiệp bất động sản “chết” bởi doanh nghiệp chết thì nhà đầu tư, ngân hàng không thể thu hồi vốn. Dự án có, nên để cho doanh nghiệp phục hồi. Cần mở room tín dụng cho các dự án, các nhà đầu tư sơ cấp. Mở room thì mở đúng đối tượng, tương đương với đóng góp của bất động sản vào GDP khoảng 12%. Khi mở room như vậy doanh nghiệp mới có thể xây dựng dự án, bán được dự án thì mới có dòng tiền. Bên cạnh đó, phải tính thuế đầu cơ bất động sản. Nếu doanh nghiệp giữ dự án để chờ lên giá thì sẽ bị đánh thuế, còn nếu mua để xây dựng để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ được miễn đánh thuế này. 

Cuối cùng về pháp lý, trước mắt phải gỡ vướng, xem xét các dự án và có quy định thống nhất để gỡ vướng cho các dự án hiện tại. Còn về lâu dài, chúng ta cũng cần sửa các đạo Luật cho thống nhất.